房产调控政策的确在触动义乌楼市，今年4至6月，义乌商品房和二手房的成交量均有一定幅度的减少。然而，政策影响下的市场，依然没有给大多数准备买房的人带来太多实惠：义乌房价仍然坚挺，部分小区价格甚至还在涨。是不是政策还需要更多时间才能让房价迎来拐点，又或者，义乌房价下跌，本来就是一个难以企及的梦想？

    就此，记者分别邀请来自房产策划、评估公司、中介结构等领域的嘉宾，围绕义乌房价展开讨论。

记者 陶后夫

    客座嘉宾：

    义乌市圣佳房地产估价有限公司总经理 严维刚

    义乌佳宝房地产总经理 王文磊

    义乌坐标不动产总经理 方星

    义乌龙庭基业房地产营销策划机构策划总监 曹雷

    背景故事〉〉〉〉〉一个观望者的“经济学理论”

    主持人：在围绕义乌房价开展讨论之前，我想先给各位嘉宾分享一个真实的有关自住型购房者的故事：

    董宪柳（化名）是衢州江山市人，2005年，他为了跟自己的初恋女友同城发展，背着行囊，来到义乌。一开始，他在义东路一家营销策划公司工作。和大多数来义乌打工的人一样，他收入微薄，住的是老旧的出租屋。

    不过，董宪柳善于学习、头脑活络，经过几次跳槽，现已当上一家营销策划公司的副总经理。在此过程中，他还开了一家卖门的商店，生意还不错。虽然事业不断向好，但出身农村、家底并不厚实的董宪柳一直没有买房子。正因如此，他的感情生活出现波折，和初恋女友分了手。

    两年前，他新交了一个女朋友，两人处得挺好。虽然没有摆过喜酒、登过记，但双方已打算白头偕老了。今年春节前夕，两人一起去了董宪柳的老家。董宪柳的父母看到儿子带女朋友回家，很高兴。大家围坐在一起吃饭时，却聊起了一个让这对恋人尴尬的话题———买房。

    父母都希望儿子及未来儿媳妇过好点，一定要让他俩在义乌买套房子。父亲说，钱不够的话，他可以贴一点。可董宪柳心里明白，义乌的房价和江山没法比，动不动就是一万元一平方米，父母那点钱即使贴给他，他也只能付得起首付，还款也要很长时间。

    然而，看着身边的女朋友和家人关切的目光，董宪柳还是决定先去看看房源。“找一个总价80万元的房子，首付30万元左右，贷款贷个30年，应该问题不大。”他这样想着。

    回到义乌后，他开始到处看房。紫荆公寓、万商华府他本想考虑，但考虑到地段问题，最终没有预订。后来，他又逛了不少中介，最终发现了一套66平方米的小户型房子，总价大约80万元。

    当他下决心要买房时，有人提醒他，说5月份义乌有场住博会，到时候房源集中，估计会有性价比更高的房子。于是，董宪柳选择了等待。谁知道，还没等到5月，国家开始重拳调控房地产市场。

    相信房价可能因此下跌的他选择了继续等待。然而，一等等到现在，董宪柳发现，义乌房价并没有怎么跌，部分小区的房价反而还在涨。怎么办，是现在出手还是继续等待？

    董宪柳选择了继续等，当一个资深的楼市“观望族”。他还在脑子里建立了一套继续等待的“经济学理论”：经济学上说，刚性需求指的是商品供求关系中受价格影响较小的需求。那么，大多数从农村出来到城市打工的人，都不属于刚性需求，一方面他们受价格影响较大，另一方面，他们有房子———在农村。有房就意味着有家，有家心里就有依靠。所以，这些人属于弹性需求。既然是弹性需求，为啥不能继续观望？

    董宪柳认为，在史上最严厉调控政策影响下，房价肯定会有一定幅度的下跌，他说他会继续等。

    话题讨论〉〉〉〉〉

    “从10人抢5房到8人抢5房”

    供需仍失衡，房价凭啥跌

    主持人：各位嘉宾，你们怎么看待目前义乌的房价，董宪柳会等来房价下跌吗？

    严维刚：我刚写了一份房地产市场分析报告，里边提到，今年上半年，义乌商品房和二手房成交量同比有所上涨。但这部分涨幅集中在4月份之前。4至6月份，受新政影响，义乌商品房、二手房成交量均有所减少，降幅分别是26.6%、4.3%。

    但是正如故事主人公所讲述的那样，我调查发现，由于此次政策调控的指向性明确，主要针对去年房地产价格涨幅过大的部分城市。对义乌这样的三线城市并不属于主要的调控对象，而且县市一级的政府也没有金融与财政、税收等调控的手段，所以义乌无论是二手房，还是新建商品房价格均没有下跌。我认为，新建商品房价格上涨是去年竞投土地价格上涨的必然反应。

    王文磊：在二手房方面，房价不仅没有下跌，部分小区还在上涨。当然，上涨的幅度没有去年那么大。

    很多人可能会奇怪，交易量下跌，二手房房价怎么还会涨？我认为，义乌供小于求的市场基本面保持不变，是房价保持坚挺或继续上涨的主要原因。打个比方，以前是10个人抢5套房子，现在是8个人抢5套房子，供需基本面没有改变。无非是一些外地人在义乌买房子贷款难了，一些投资客散去了，但是需求量还是大。

    曹雷：我同意这个观点，尽管一些城市部分楼盘已在打折，但这并未影响到义乌。义乌的自住型需求和投资性需求都是相当充分的，这是义乌的特殊性，其他城市很难与之相比。而且，很多房产持有人，甚至开发商都相信后市不会差，房价不会跌，所以选择继续坚守价格。

    回望金融危机预测房价走势

    义乌房价下跌会否仅是传说

    主持人：我曾听严维刚说过，调控政策从中央提出到地方执行，其间涉及层级多，范围广，要显现出效果本来就有一定滞后性，一般总要三至六个月的时间。现在义乌房价虽然依然坚挺甚至局部仍在上涨，但随着政策影响的进一步深化，下半年义乌房价是不是有可能出现回调？这是像董宪柳这样的普通购房者最为关心的问题。

    方星：从房东的心态角度看，房价下跌的可能性不大。作为中介公司，我接触过的房东绝大部分不愿意降价。历史也证明，义乌的房价是经得起考验的。2008年年底，受金融危机影响，义乌房价出现过局部回落。但这大都是一些手头缺钱的房东急于套现造成的，而现在的营商环境和当初有质的区别。值得注意的是，当时义乌房价总体上说也是坚挺的。

    曹雷：根据相关媒体报道，义乌上半年外贸出口形势较好。在义乌，很多人以做生意为生，出口形势好，意味着房东手头不缺钱，不会急着卖房，更不会降价卖房。如此，市场供应量没有明显增加，市场主动权仍在房东手中，房价很难下降。

    王文磊：调控政策已很明朗，房价下跌可能性不大。而且，义乌人对居住品质的诉求在不断提升，环境较好的物业价格在这波调控中继续上涨。比如，我们公司附近的新科花园，以前一套100万元可以买下，现在需要150万元，而且还没多少房源，很多人依然在抢购。试想，未来义乌的新开楼盘环境将一个比一个好，在这些楼盘带动下，即使有政策压制、影响，义乌房价下跌的可能性也不大。

    严维刚：虽然我说过那句话，但从土地出让角度看，义乌房价下跌可能性确实不大。我这里有份数据：4月下旬江滨北路一地块出让楼面地价为18780元/平方米；5月下旬工人北路一地块出让楼面地价17800元/平方米；6月10日工人北路一地块出让楼面地价17200元/平方米。从已经出让的多幅土地成交价格分析可以看出，义乌民间资金雄厚，待投资领域偏少，出让土地价格的上涨，甚至有可能继续推动房地产价格的上行。

    王文磊：尽管很多普通购房者不愿意听这句话，但是如果没有更多配套政策出台，在义乌，房价下跌可能只会是一个传说。

    别让房子成为不可承受之重

    不妨换个角度解决买房难题

    方星：对于想买房子但资金实力不强的人来说，不妨考虑在义乌购买一些老小区的房子。这些房子价格上涨并不算快，但保值性好，总价也不会太高。购房者可以先买来自住，待事业有发展时再换。义乌充满机遇，一个人的住房状况不可能一成不变。

    王文磊：周边县市的房子，上述购房者也可考虑。虽然那边离义乌市中心较远，但现在金华地区公路网发达，城市之间往来的时间，大都在一小时之内，东阳到义乌更是不要半个小时。花同样的钱，在周边买一处更好的房子，让下一代享受这些地方的教育资源，也蛮好。

    曹雷：我老家就在磐安，其实买辆车，上班在义乌，租房在义乌，房子在周边县市，也未尝不是一种过得去的生活状态。房子虽然是很多人的梦想，但没有房子，或者说，不强迫自己在义乌买房子，也并非不可以。

    王文磊：实在买不起房子，就租房。记得海派青口创始人周立波说过，买房和租房只有一本房产证的区别，但你总不可能将房产证复印一份，贴在门上给人看吧。我想，努力赚钱买房子是一种有志气的理想，但是，也不该让房子成为一生中不可承受之重。